PravoDay

С точки зрения цивилистической теории и практики передача учредителем права собственности на недвижимое имущество создаваемому юридическому лицу может осуществляться двумя способами.

Первый способ.

Когда новый субъект права создается двумя и более учредителями - гражданами и/или юридическими лицами, их обязанности по передаче возникающему субъекту конкретного недвижимого имущества определяются в учредительном договоре либо в договоре о совместной деятельности по созданию юридического лица. Указанные договоры являются основанием возникновения обязательственного правоотношения между учредителями, в том числе их обязательств по внесению вкладов в уставный капитал юридического лица. Однако исполнение учредителями своих обязательств по передаче недвижимого имущества в собственность или оперативное управление юридическому лицу осуществляется после его государственной регистрации.

Сделки с недвижимостью требуют соблюдения установленной законом формы. Причем сделки по отчуждению жилых помещений и предприятий подлежат государственной регистрации и считаются совершенными с момента таковой регистрации (ст. 164, п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК РФ). Сделки с иными объектами недвижимости, в том числе земельными участками, зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями и пр., совершаются в простой письменной форме, если иное не установлено специальным законом, а переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. ст. 550, 551 ГК РФ). Следовательно, государственная регистрация учредительного договора либо договора о совместной деятельности по созданию юридического лица в Едином государственном реестре прав, на основании ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, требуется в случаях, когда в этих договорах содержится условие о передаче конкретным учредителем в качестве вклада в уставный капитал юридического лица жилого помещения (ст. 558 ГК РФ) либо предприятия (ст. 650 ГК РФ).

Основанием прекращения права собственности у данного учредителя и возникновения права собственности у юридического лица на недвижимость является передаточный акт (ст. 556 ГК РФ), подписанный учредителем и органом юридического лица. Передаточный акт следует квалифицировать как двустороннюю распорядительную сделку (ст. 153 ГК РФ), оформляющую передачу учредителем имущественного вклада в уставный капитал юридического лица в процессе реализации корпоративного правоотношения, возникающего между учредителями и юридическим лицом после его государственной регистрации.

Государственные или муниципальные унитарные предприятия могут совершать сделки по распоряжению недвижимым имуществом только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ). В том же порядке сделки с недвижимым имуществом, приобретенным на доходы, полученные от разрешенной хозяйственной деятельности, совершают государственные (муниципальные) и частные учреждения (п. 2 ст. 298 ГК РФ). Следовательно, распорядительная сделка по передаче недвижимого имущества, совершенная государственным (муниципальным) унитарным предприятием без согласия собственника, может быть признана недействительной, как не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). В п. 3 ст. 18 Закона о государственных предприятиях прямо указано, что такие сделки являются ничтожными.

Судебная практика не признает передаточные акты гражданско-правовыми сделками, полагая, что они являются документами, оформляющими последствия сделок, их исполнение, фактическую передачу имущества, прав и обязанностей. Это означает, что в случае внесения, допустим, гражданином-учредителем в уставный капитал кооператива имущества, принадлежащего на праве собственности другому гражданину, соответствующий передаточный акт не может быть признан недействительным по основаниям, установленным нормами гражданского законодательства о сделках. Тем самым интересы собственника данного имущества, являющегося добросовестным участником имущественного оборота, оказываются незащищенными, ибо условия для удовлетворения его виндикационного иска к юридическому лицу, которому незаконно передано чужое имущество, наличествуют далеко не всегда (ст. 302 ГК РФ).

После подписания учредителем и органом юридического лица акта о передаче недвижимости переход права собственности на указанное имущество от учредителя к юридическому лицу подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ, ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество).